2024年的3月30日，福州举行了首场土地拍卖，金山浦上大道南侧的高宅F4地块吸引了人们的注意新楼盘 。
在此之前，有人传言，一家央企可能会参与竞标，但最终只有三家地产公司获得了四块住宅用地，另一块（宗地2024-05）由新榕公司中标新楼盘 。
实际上，这些公司可能会先进行评估，如果认为地块优质，才有可能参与竞标新楼盘 。
结果，外地企业没有参与竞拍，高宅F4地块被市属国有企业以最低价拿下，表明他们对这个地段不太看好新楼盘 。
宗地 2024 - 07 地块：土地面积：45566㎡（约 68.35 亩）新楼盘 。容积率：＞1.0，＜3.0，地块属性：住宅、商服，建筑高度：100 米以下，起拍总价：15.03 亿元，起拍楼面价：约 10995 元/㎡。
图片来源于网络
建总公司以最低价中标后，推广名称为建总流花溪，预计近期会推向市场，因为已经在多个平台上有它的广告新楼盘 。
我们进行了实地考察，从第三方角度来评价这个楼盘新楼盘 。
01.
开发商背景：城乡建总的实力与表现
了解一个楼盘，首先得看开发商，因为企业的性质在很大程度上决定了楼盘的质量新楼盘 。
福州市城乡建总集团有限公司（简称城乡建总）是一家成立于1991年的国有企业，主要从事房地产开发、市政建设、建筑施工、建筑设计、工程监理、物业管理等业务新楼盘 。
城乡建总在2024年的土拍中成功竞得高宅片区3幅地块，总金额近33亿元新楼盘 。这些地块将结合地铁、流花溪公园景观，打造高品质宜居社区。此外，城乡建总还在产业布局优化上积极寻求突破，竞得晋安湖“三创园”内的两个工业地块，将成为集团向技术密集型企业转型的佳作。
02.
楼盘分析：建总流花溪的优势与不足
建总流花溪项目优势明显，地理位置得天独厚，坐落于福州市仓山区核心地段，紧邻多条主干道，如浦上大道和洪湾路等，交通极为便利新楼盘 。未来还将有地铁流花溪南站，进一步优化了交通网络。项目周边配套完善，商业设施齐全，如万达广场等大型商业综合体。
同时，金山板块内有多所知名学校，为居民提供优质教育资源新楼盘 。此外，项目由实力雄厚的国企福州城乡建总开发，品质卓越。整个区域医疗设施先进，生态环境优美，为居民提供了宜居的生活环境。
图片来源于网络
建总流花溪项目存在以下不足：
项目地处仓山区，虽近金山核心区但非核心地段，对部分购房者可能缺乏吸引力新楼盘 。同时，该地块教育资源的不确定性成为未来竞争力的潜在短板。项目邻近浦上大道，尽管交通便利，但交通高峰期拥堵风险较大。
再者，地块附近有基督教堂和香积寺等宗教场所，可能对部分购房者造成一定影响新楼盘 。此外，非核心地段的容积率较高，限高条件可能带来拥挤感。项目定价尴尬，改善型产品定位与市场接受度之间存在矛盾。这些因素均需在后续规划和营销中加以考虑和解决。
03.
楼盘分析
这个楼盘的未来品质尚未揭晓，但开发商对此充满信心，否则他们不会推出220平方米的大平层新楼盘 。
图片来源于网络
从土地的角度来看，这片地还算合适，大约68亩的土地确实适合居住新楼盘 。
然而，根据建筑密度的要求，3.0以下的水平在非核心区域算是很高，加上100米的限高，可能会让人感觉有点拥挤新楼盘 。
尽管如此新楼盘 ，这个项目的广告词却是：
城市中的稀缺绿地新楼盘 ，“塔尖”人群的宝藏；
流花溪新楼盘 ，金山公园，乌龙江公园就在旁边；
每天都可以享受度假般的生活，这才是福州塔尖阶层的理想生活新楼盘 。
图片来源于网络
看到这种宣传新楼盘 ，传达出一种人生感悟：成功第一步，就应该是脸皮要厚！
这种宣传让我想到一个道理：要想成功，首先要有勇气新楼盘 。
对于首次购房或改善型买家来说，选择这里可以理解，但对于真正的塔尖人群来说，可能还需要考虑鼓台或东二环的核心地段新楼盘 。
这个项目提供129至222平方米的不同户型，尤其是222平方米的大平层，这真是个大胆的决定，值得赞扬新楼盘 。
这个项目共有16栋住宅，其中大部分是小户型，中心位置则是大平层新楼盘 。
值得一提的是，虽然原本计划建造第四代住宅，但最终还是采用了第三代的设计新楼盘 。
04.
销售与市场前景:库存巨大躺平竞争
分析：对于南二环来说，本月建总领筑启动了销售，但并未被包括在统计数据中新楼盘 。
目前看来，建总江南尚璟的去化效果最好，但总体来说，仍低于预期新楼盘 。
另外两个相似的项目，除了刚开始的数据还可以之外，其余几个月的平均销量都在每月10套以下新楼盘 。新投映南台销售也不理想，的士公交投放很多广告。作为对比，同时间拿地开发的左海望悦，本月3套。今年11个月合计43套，库存1257套。这种数据如果算去化周期，可以卖到首批购房者30年房贷还完。
除了这两个库存巨大项目外，剩余两个，江南尚璟本8套，项目连续4个月表现都一般，面对库存大户型育品，明显预算和区位不太匹配，去化压力不低，项目近期也是现房展示，明年交房，当初卖得非常亮眼，没想到最后也要卖到现房新楼盘 。
对于房企后续就是高宅的新盘，在刚需地段做改善产品，加上体量大几百套，预计比这个还难上无数倍新楼盘 。
显然，一旦建总开始销售，其他两个项目也可能很快跟进新楼盘 。
回顾整个南二环的市场，特别是北园东升周围的二手房市场，虽然跌幅不大，但新房的价格和去化情况却远远低于预期，显得十分悲观新楼盘 。
只能说这个板块时机不佳新楼盘 。
本文作者微信
